Detrazioni fiscali rischio sismico e riqualificazione energetica.
Riceviamo spesso la domanda da proprietari di immobili in cattivo stato compresi quelli danneggiati dal terremoto, se è possibile effettuare interventi edilizi di demolizione e ricostruzione per adottare misure antisismiche e di efficientamento energetico usufruendo delle detrazioni cosiddette sisma + ecobonus, avvalendoli della cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi richiesti.
Per il recupero del patrimonio immobiliare rientrano tra le spese detraibili anche quelle sostenute per la realizzazione di un recupero antisismico con particolare riguardo alla messa in sicurezza statica degli edifici.
A seconda dei risultati ottenuti con l’esecuzione dei lavori, della zona sismica di riferimento e della tipologia dell’immobile, saranno concesse detrazioni differenti.
A partire dal 1° gennaio 2017, fino al 31 dicembre 2021 saranno concesse detrazioni che a seconda dei casi potranno arrivare fino all’ 85% delle spese sostenute e saranno ripartite in 5 quote annuali di pari importo. Rispetto alle precedenti regole, la norma ha esteso i benefici agli immobili ubicati in zona sismica 3, ha ridotto alla metà il periodo di fruizione della detrazione e ha incluso fra gli edifici oggetto dell’agevolazione gli immobili residenziali diversi dall’abitazione principale.
Torniamo alla domanda principale. Posso demolire e ricostruire l’immobile con detrazione fiscale del sisma + ecobonus con l’applicazione delle aliquote del 80 e del 85% a seconda della riduzione della classe di rischio sismico dell’edifico e del miglioramento dell’efficienza energetica come previsto dal decreto legge n. 63 del 2013?
Malgrado tutti gli interventi che il proprietario intende mettere in atto quale la valutazione della classe sismica di partenza, risultati di prove strutturali, valutazione energetica, presentazione del progetto di ristrutturazione edilizia in Comune comprendente la demolizione e ricostruzione dell’edificio, mantenendo le stesse volumetrie ecc., la risposta sicuramente sarà quella di dire che, l’agevolazione come già citato prevede un intervento di conservazione del patrimonio edilizio e non di un intervento di nuova costruzione.
Vediamo perché.
Il decreto legge n. 63/2013 all’art. 14 comma 2-quater stabilisce che per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali nelle zone sismiche 1, 2, 3 finalizzati alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, secondo quanto citato dal suddetto art. 14 spetta agli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni di edifici condominiali che interessano l’involucro dell’edificio (cd. ecobonus), e dal art. 16 comma 1-quinquies (cd. sisma bonus), una detrazione nella misura dell’80% per gli interventi che prevedono il passaggio ad una classe di rischio inferiore, l’85% per gli interventi che determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori.
La suddetta detrazione spetta ai proprietari o possessori dell’immobile ed è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e si applica su un totale delle spese non superiore a 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
Al successivo comma 2-sexies del citato art. 14 D.l. n. 63/2013 prevede che al posto della detrazione, i soggetti aventi diritto possono cedere il credito alle aziende che hanno effettuato i lavori con la facoltà di successiva cessione del credito. Rimane esclusa la cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari.
La possibilità di cessione del credito è prevista solo per i lavori effettuati sulle parti comuni degli immobili.
Qualora un immobile sia di un unico proprietario e composto da più unità immobiliari accatastate separatamente, Il proprietario ha comunque diritto alla detrazione per le spese effettuate sulle parti comuni.
Per parti comuni si intende la presenza di più unità immobiliari autonome e non l’esistenza di più proprietari.
Invece differente è il caso in cui l’intero immobile è di un singolo proprietario ed è accatastato come singola unità abitativa. In questo caso non essendo ravvisabili gli spazi condominiali, non si ha diritto alla detrazione fiscale in quanto non è possibile qualificare come parti comuni nessuno elemento dell’edificio.
Con le circolari n. 11/E del 18/05/2018 e n. 17/E del 23/07/2018 sono stati forniti i particolari in merito alla cessione del credito e all’individuazione degli aventi diritto.
Nel caso quindi di un intervento di demolizione e ricostruzione non è possibile usufruire dell’applicazione del sisma bonus come citato dall’art. 16 del D.l. . 63/2013 in quanto deve risultare che i lavori da eseguire devono essere di carattere conservativo del patrimonio edilizio esistente non un intervento di nuova costruzione. Tale qualificazione delle opere spetta esclusivamente agli enti competenti in materia urbanistica che autorizzano i lavori.
Per l’ecobonus è necessario che gli edifici oggetto dei lavori siano esistenti, in quanto sono esclusi dall’agevolazione i fabbricati di nuova costruzione ed abbiamo determinate caratteristiche tecniche, in particolare essere dotato di un impianto di riscaldamento nei locali oggetto dell’intervento di risparmio energetico.
In conclusione per la richiesta dell’agevolazione della detrazione fiscale sisma bonus e ecobonus l’intervento va fatto su edifici già esistenti e non su ruderi da demolire per poi ricostruirli.
