Registrare un contratto di locazione con cedolare secca.
Altra possibilità facoltativa per la registrazione di un contratto di locazione è quella di utilizzare la cosiddetta “cedolare secca”. In sostanza si tratta di un pagamento di un imposta sostitutiva dell’irpef e delle addizionali derivante dal redditto dell’immobile. Per i contratti registrati con cedolare secca, non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, invece dovute nel regime ordinario di registrazione, risoluzione e proroghe dei contratti di locazione.
La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Con la cedolare secca non è possibile chiedere per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione anche se prevista nel contratto, inclusa la variazione dell’Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Si può optare per la cedolare secca al momento della registrazione del contratto oppure negli anni successivi in caso di affitti pluriennali. Se non si opta per la cedolare secca al momento della registrazione, il contratto seguirà le regole ordinarie, in questo caso andranno pagate le imposte di registro e di bollo.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione di cedolare secca contestualmente alla proroga del contratto entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
Possono registrare un contratto di locazione con l’opzione di cedolare secca tutte le persone fisiche titolari di un diritto di proprietà, di un diritto reale di godimento per esempio, usufrutto, che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Gli immobili per la quale può essere registrata la cedolare secca vanno dalle categorie catastali A1 a A11 esclusa A10 uffici e studi privati, locati ad uso abitativo e per le relative pertinenze, locale insieme all’abitazione oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
In caso di più proprietari, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
I locatori contitolari che non esercitano l’opzione di cedolare secca, sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputata in base alle quote di possesso. Comunque va versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
L’opzione della cedolare secca oltre le abitazione può essere applicata anche ai contratti di tipo strumentale stipulati nel 2019. Quindi i locali commerciali che ricadono nella categoria catastale C1 escluse le pertinenze con una superficie massima di 600mq. possono usufruire dell’opzione di cedolare secca.
L’aliquota applicabile è del 21%.
Ma quali conduttori possono usufruire della cedolare secca?
L’opzione può essere applicata a tutti quei conduttori che concludono un contratto di locazione nell’esercizio dell’attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dall’utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, eccetto per quanto riguarda i locali commerciali catastalmente classificati C1 art. 1 comma 59 Legge 145 del 30 dicembre 2018.
L’opzione di cedolare secca viene applicata per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
La revoca dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente del contratto di locazione e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
In caso di proroga del contratto, la conferma dell’opzione di cedolare secca va comunicata contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.
Non dimentichiamo che in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione va data comunicazione all’ufficio dove è stato registrato il contratto con specifico modello RLI debitamente compilato.
Come già anticipato l’imposta sostitutiva si calcola applicando un aliquota del 21% sul canone annuo di locazione concordato tra le parti.
E’ prevista una aliquota del 10% per quei contratti di locazione cosiddetti a canone concordato relativi ad abitazioni:
nei comuni con carenza di disponibilità abitativa (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Praticamente nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia, nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Il reddito assoggettato a cedolare secca viene escluso dal reddito complessivo del locatore e sullo stesso non è possibile far valere oneri deducibili e detrazioni.
Molto importante ricordare che il reddito da cedolare secca viene ricompreso nel reddito complessivo ai fini del riconoscimento delle spettanza e della determinazioni delle deduzioni, detrazioni o benefici a qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
